1주택자 전세자금 대출 조건, 한도, 금리 등 알아보기

 

1주택자 전세자금대출의 한도와 금리, 종류를 알아보도록 하겠습니다. 2023년 들어서는 정부가 전세자금대출에 대한 규제를 파격적으로 완화 하면서 1년 국채 수익률이 기준 금리 이하로 낮아졌다고 합니다.

 

 

지난 1월에 금융위원회 업무보고 보도 자료를 보면 규제지역의 LTV 비율이 0%에서 다주택자에게는 LTV 30% 적용을 2023년 3월부터 시행하고, 1주택자의 전세자금대출 규제를 완화하기로 했습니다.

 

1주택자 전세자금대출의 조건

전세대출보증은 금융기관 및 은행에서 대출받을 때 보증기관의 보증서를 담보로 해서 대출을 받는 상품으로, 1주택자가 전세자금대출을 받기 위해서는 보증기관(서울보증보험, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사)에서 전세대출보증을 필수로 받아야 됩니다.

 

전세자금대출 보증을 받기 위해서 아래와 같은 조건을 확인해야 합니다.

1. 현재 보유하고 있는 주택이 공시가격이 9억 원 이하이면서 규제지역에 해당하지 않아야 함.
2. 가구의 총 소득이 세전 1억 원 이하여야 함.

위 2가지 조건을 부합한다 하더라도 아래의 경우에는 1주택자도 전세자금대출이 가능합니다.

• 특별 사유(교육, 이직, 치료, 학교폭력 피해, 부모 봉양)
• 1주택 소재지와 다른 지역의 전세 주택을 얻을 때
• 가구 모든 세대원이 전세 주택을 실제거주 목적으로 얻을 때

2023년 3월부터 주택도시보증공사(HUG)에서 가구 총소득이 부부합산해서 1억 원 이하, 보유 주택의 가격이 9억 원 이하인 조건이 사라지고, 부부합산 소득 1억 원 초과, 보유한 주택의 가격이 9억 원 초과하는 경우에도 전세대출 보증을 받을 수 있게 됐습니다.

구분	조건	가능여부
2022년	부부의 합산 소득 1억 원 초과	X
	보유한 주택의 가격이 9억 원 초과	X
2023년	부부의 합산 소득 1억 원 초과	O
	보유한 주택의 가격이 9억 원 초과	O

 

대신, 2020년 7월 10일 이후에 구매했던 주택이 투기 과열지구에 해당하고, 주택 가격이 3억 원을 초과하는 경우는 전세자금대출이 불가능합니다.

 

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1주택자 전세자금대출 취급은행

1주택자가 전세자금대출을 받기 위해서는 국내 3사의 보증기관을 통해서 전세대출 보증을 받아야 합니다. 국내 3사의 보증기관 별 취급은행은 아래와 같습니다.

 

기관	취급은행
한국주택금융공사	광주, 농협, 국민. 신한, 시티, 우리, 부산, 전북, 카카오뱅크, 케이뱅크, 산업, 기업, 대구, 수협, 하나, SC제일은행, 경남, 제주
주택도시보증공사	우리은행, 국민은행, 농협, 수협은행, 부산은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행
서울보증보험	우리은행, 국민은행, 농협, 수협은행, 부산은행, 신한은행, 하나은행, 기업은행

 

1주택자 전세자금대출의 한도는?

국내 3사 보증기관의 최대 보증한도는 다음과 같습니다.

 

기관	구분	한도
한국주택금융공사(HF)	무주택자	최대 4억(임차보증금의 90%)
	1주택자	최대 2억(임차보증금의 80%)
안심전세대출(HUG)	일반	최대 4억(임차보증금의 80%)
	청년, 신혼부부	최대 4억(임차보증금의 90%)
서울보증보험	무주택자	최대 5억(임차보증금의 80%)
	1주택자	최대 3억(임차보증금의 80%)
카카오뱅크 전월세보증금대출	일반	최대 2.2억(임차보증금의 80%)
	청년	최대 1억(임차보증금의 90%)

 

* 개인별 이용 가능한 보증한도는 아래와 같은 사항에 따라 산정됩니다.

• 임차보증금
• 부채 및 연소득
• 현재 전세자금대출의 이용 여부

 

전세자금대출 한도 조회하기

HF 한국주탹금융공사에서는 1주택자 전세자금대출 한도를 미리 알아볼 수 있도록 조회 서비스를 제공합니다.

 

 

HF 한국주택금융공사 사이트에 접속해서 임차보증금, 대출희망금액, 상환방식, 부채금액, 소득금액, 보증 구분, 우대가구여부, 세부구분등의 정보를 입력 후에 조회하기 버튼을 클릭하면 한국주택금융공사에서 보증하는 대략적인 한도를 확인할 수 있습니다.

 

1주택자 전세자금대출 금리

HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사에서 제공하는 1주택자 전세자금대출 금리를 정리해 봤습니다.

 

은행	금리	고객센터번호
기업은행	4.74%	1588-2588
하나은행	5.36%	1577-8000
국민은행	5.67%	1588-9999
부산은행	6.21%	1588-6200
신한은행	5.13%	1577-8000
농협은행	5.45%	1661-3000
우리은행	6.09%	1588-5000
수협은행	7.74%	1588-1515

※ HUG 주택도시보증공사 은행별 평균금리

 

은행	금리	고객센터번호
케이뱅크	4.46%	1522-1000
카카오뱅크	4.48%	1599-3333
하나은행	4.53%	1599-1111
우리은행	4.71%	1599-5000
신한은행	4.47%	1599-8000
기업은행	4.51%	1566-2566
농협은행	4.55%	1588-2100
국민은행	4.89%	1644-9999
부산은행	5.25%	1588-6200

※ HF 한국주택금융공사 은행별 평균금리

 

위에 나열해 놓은 금리는 2023년 2월 ~ 3월의 전세자금대출 은행별 평균금리이며, 실제로 적용되는 금리는 반드시 은행에 직접 확인해 보시기 바라겠습니다.

 

 

 전세자금대출 과정

처음으로 전세자금대출을 받으시는 분들은 그 과정이 너무 어렵다고 느끼실 수도 있습니다. 어떻게 진행되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 이사 지역 전세가격 파악하기(이사계획)

이사 갈 지역의 전세가격을 미리 파악해야 하겠습니다. 국토부 실거래가 조회 사이트를 통해서 정확한 시세를 파악하실 수 있습니다.

 

 

2. 공인중개사를 통해서 정확하게 매물 확인하기

포털사이트 검색을 통해서 해당 지역 공인중개사에게 전화를 걸어 실제 집의 가격, 컨디션, 평형대, 이사 날짜 등을 대략적으로 확인 후에 방문을 원하는 집이 있으면 약속을 잡고 방문합니다.

 

공인중개사와 전세자금대출 여부나, 전세자금대출 예정금액등을 상담하게 될 것입니다. 그리고 은행의 대출 상담사와는 얼마 정도 대출을 받을 수 있을지 확인해 봅니다.

 

3. 전세자금대출 얼마나 나올지 대략적인 파악하기

임차인이 필요한 금액과 직업, 소득, 타 대출상품 이용 여부 등을 은행 대출 상담사와 통화해서 대략적으로 대출 금액을 확인할 수가 있습니다.

 

전세자금대출의 정확한 금액은 계약서를 체결하고 나서 은행을 방문해서 심사를 거쳐야 정확한 금액을 알 수 있습니다.

 

그렇기 때문에, 자금계획은 항상 여유 있게 가져가야 한다는 점을 꼭 명심해야 합니다.

 

4. 이사할 집 방문하기

대략적으로 대출 금액을 확인했으면, 해당 조건에 맞는 집을 여러 군데 조건, 상황, 이사날짜 등을 고려해서 보러 갑니다.

 

적절한 집을 선택해서 집주인과 이사 날짜를 협의합니다.

 

5. 집주인에게 전세자금대출 협조 요청하기

임차인은 집주인에게 전세자금대출을 받는다고 말하며 협조 요청을 해야 합니다. 은행에서 전세자금대출을 받으려면 전세가의 5% 이상을 계약금으로 지급해야 됩니다.

 

보통 일반적으로 부동산에서는 계약금으로 10%를 넣습니다.

 

이때 대략적으로나마 확인한 대출금액을 집주인에게 미리 말해줘서 정확한 대출금은 계약서를 작성하고 나서 은행에 서류 제출 후 심사를 받아야 알 수 있다는 것을 전달해 줍니다.

 

만약 전세자금대출을 전액 다 받을 수 없는 경우에는

 

대출금이 계획대로 나오지 않아서 계약이 무효가 될 때는 계약금을 전부 또는 계약금의 50%를 돌려받을 수 있다는 조건을 미리 협의해서 결정해 놓는 것이 좋습니다.

 

6. 등기부등본 확인하기 & 집주인과 사전 협의하기

등기부등본을 출력해서 임차인과의 권리관계, 가등기, 가압류, 압류, 융자 등이 있는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

 

만약에 선순위 융자가 있다면 임차인이 주는 전세금으로 융자금을 상환해야 한다는 것을 임대인에게 미리 전달합니다.

 

가계약금을 걸기 전에 이런 식으로 중요하다고 생각하는 부분은 사전 협의를 마무리하는 것이 좋습니다.

 

 

7. 임대인에게 문자 통보하기

임차인은 임대인에게 전세 계약 가격과 전세자금 대출 여부나 대출이 전액 나오지 않을 때는 어떻게 할 것인지, 계약서 작성 시간 및 날짜를 통보합니다.

 

8. 소유자 확인 후 가계약금 입금하기

공인중개사를 통해 임대인 신분증과 등기부등본으로 소유자 확인을 진행한 후에 소유자의 은행 계좌로 가계약금을 입금하도록 합니다.

 

9. 전세계약서 작성 날짜 협의 후 필요서류 준비하기

전세계약서 작성 날짜를 확정한 후 전세자금대출 필요서류를 준비하도록 합니다.

 

10. 전세계약서 작성하기

공인중개사를 통하여 미리 협의된 날짜에 전세계약서를 작성합니다. 그리고 또 한 번 등기부등본으로 집 소유자를 한번 더 확인해 봅니다.

 

이 때 계약금 잔금을 임대인 소유의 통장으로 입금합니다.

 

11. 확정일자 받기

전세계약서를 작성하고 나서는, 당일에 주민센터를 방문해서 확정일자를 반드시 받아야 됩니다.

 

12. 은행에 전세자금대출 신청하기

확정일자를 받고 나서 전세자금대출을 위한 서류를 준비해서 은행에 대출 신청합니다. 보통 3일에서 일주일 정도 사이에 대출 금액을 확인할 수 있습니다.

 

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2023년부터 규제완화된 전세자금대출

2023년부터 기존 2019년 부동산 대책에서 규제되었었던 시가 9억 원 초과 보유하거나 보유예정자에 대한 전세자금대출의 금지 항목이 사라지면서, 1주택자 전세자금대출의 규제가 완화되었다고 볼 수 있습니다.

 

그래서 2023년 3월부터 전세자금대출에 적용되는 규제는 다음과 같습니다.

 

구분	규제 내용
2019년 12월 16일	2주택 이상 보유자에 대해서 전세 대출 회수
2020년 6월 17일	투기과열지구, 투기지역 내에 시가 3억 원을 초과하는 아파트를 보유한 자 또는 보유예정자는 신규전세 대출 금지

 

예를 들면, A라는 사람이 전세에 거주하고 있으면서, 전세자금대출이 2억 원을 보유하고 있다면 그리고 10억 원 가력 주택에 투자를 하고 있는 경우에는 기존 규제에서는 전세자금대출이 회수되지만, 2023년 3월부터는 기존 전세자금대출이 회수되지 않습니다.

 

이 것은 무주택자에 대한 투자를 유도함으로써 부동산 시장을 활성화하기 위한 것으로 보입니다.

 

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그 외 자주 하는 질문

Q. 전세자금 대출 받을 때 임대인의 동의가 필요한가요?

A. 임대인의 전세자금대출 동의 여부는 계약하기 전에 가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 대신, 임대인 동의가 필요한 대출이 있고, 그렇지 않은 경우도 있습니다. 임대인 동의가 필요하지 않은 대출은 주택금융공사 보증에서 소득의 3.35배까지 가능합니다. 소득이 없는 무직이라면 반드시 동의가 필요하니 참고하시면 좋겠습니다.

 

Q. 분양권이 2개 있을 때에도 전세대출이 가능한가요?

A. 전세자금대출을 받을 때 가장 중요한 것이 주택 수라고 할 수 있습니다. 주택담보대출은 주택 수에 분양권이 포함되지만, 전세대출에서는 주택 수에 분양권은 포함되지 않습니다.