전세 사기 유형과 대책 알아보기

 

요즘 뉴스에서만 보더라도 전세사기 사례가 엄청 많아지고 있습니다. 그래서 오늘은 전세사기의 유형과 전세사기를 당하지 않기 위한 대책은 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

전세사기 유형

 

1. 대리인이 이중계약 하는 경우

부동산 계약할 때는 세입자와 집주인이 직접 맺어야 하는 것인데, 사정이 있는 경우에는 집주인 대신 대리인이 계약할 수도 있습니다. 이 때 대리인이 집주인에게 월세 계약하겠다고 말해놓고, 세입자와는 전세계약을 맺어서 보증금을 가로채는 경우도 있습니다.

 

2. 깡통전세를 계약하는 경우

전세 가격과 매매 가격이 비슷한 매물을 깡통전세라고 하는데요, 집주인이 전세 계약을 맺을 때 매매 가격보다 비싸게 계약을 맺고, 그 명의를 전세금을 돌려줄 수 있는 경제력이 되지 않는 사람한테 넘겨버리는 겁니다. 그러면 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵게 되어서 경매에 들어가면 그 주택을 낙찰받기도 합니다.

 

3. 집 하나를 두고 여러 세입자와 계약하는 경우

부동산을 끼지 않고 집주인과 직접적으로 거래할 때 집 하나를 두고 여러 세입자와 계약하는 경우가 생길 수 있습니다. 그 집에 누가 살고 있는지 알고 싶으면 주민등록 전입세대 열람 신청을 하면 되는데 부동산 계약이 완료되기 전에는 열람 신청이 불가능하다는 점을 노리고 사기를 칠 수도 있습니다.

 

4. 신탁 사기

부동산 재산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 것을 신탁이라고 합니다. 집주인은 신탁을 통해서 주택담보대출을 받는 경우도 있고, 전문가의 관리를 통해 수익을 내기도 합니다. 이렇게 신탁등기가 된 집은 소유권이 집주인이 아니라 신탁회사한테 있습니다. 만약 신탁회사의 동의 없이 집주인과 계약을 한다면 그 계약은 무효 취급될 수 있습니다. 사실상의 집주인이라고 할 수 있는 신탁회사의 동의 없이 살고 있다고 보이기 때문에 불법점유로 나가라는 이야기를 듣게 되더라도 보증금도 못 돌려받는 경우가 생길 수 있습니다.

 

 

전세사기를 막기 위한 정부 대책

 

1. 집주인과 세입자 간의 정보 비대칭을 줄인다

정부는 전세사기가 일어나는 근본적인 이유를 집주인과 세입자 사이의 정보 비대칭 때문이라고 봤습니다. 집주인은 전세 계약 시 세입자의 체납 내역이나, 채무 상태 등을 은행을 통해서 다 확인할 수 있지만 세입자는 집주인의 자산 상태를 알 수 없습니다. 그래서 집주인이 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 되는지 안되는지 세입자는 늘 불안할 수 밖에 없습니다. 그래서 정부가 내놓은 대책은 다음과 같습니다.

 

● 자가진단 안심전세 앱 제작(2023년 1월 출시 예정). 세입자는 어플을 통해 집주인이 임대보증 보험에 가입했는지 여부와 이전 전세사기 이력이 존재하는지, 들어가려는 집의 적정한 전세가가 얼마 정도인지까지 확인 가능합니다.

 

● 선순위 보증금이나 체납 세금액 등에 대한 서류 요청시 반드시 줘야 하게끔 함. 집주인의 체납 세금 때문에 집이 경매에 넘어가는 경우가 있습니다. 그러면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하게 되는데, 이러한 상황을 방지하기 위해서 집주인에게 국세, 지방세 납부증명서 등을 요청해서 확인하고 계약하셔야 합니다.

 

2. 사기 당했을 경우 계약을 무효로 한다는 특약 추가하기

세입자가 이사 당일에 전입신고를 한다 하더라도 다음날 0시 이후에 효력이 발생합니다. 그 시간 동안은 세입자가 집에 대한 권리를 주장하기가 어렵기 때문에 그 허점을 노려서 전세계약 하고 나서 그날 바로 담보대출을 받아서 집을 팔아버리거나 저당권을 설장하는 집주인이 있습니다. 이렇게 되면 전입신고가 완료되기 전이기 때문에 선순위 대출이 생기고, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상화이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 이러한 상황을 방지하기 위해서

 

선순위대출이란?

주택담보대출에서 아파트나 빌라 등의 물건을 대상으로 제일 처음 해주는 대출을 뜻합니다.
담보 설정이 되고 나면 집이 경매에 넘어가거나 매매될 경우에 돈을 빌려준 곳이 제일 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다.

 

● 부동산 임대 표준계약서 안에 '세입자의 집에 대한 권리를 가질 수 있는 상태가 될 때까지 집주인이 근저당권을 설정하지 않고 집을 팔지 않는다'라는 특약을 꼭 넣어야 하게끔 제도화할 예정입니다.

 

● 은행에서도 주택담보대출 신청이 들어오면 확정일자를 확인하고 전세보증금을 감안하도록 금융권과 협의될 예정입니다.

 

위의 2가지 방법으로 완전히 법적 보장을 받는다고는 볼 수 없습니다. 확정일자를 신고하면 바로 효력이 생기게 하는 것은 법이 통과되어야 하는 문제기 때문에 당장에 해결할 수 있는 문제는 아닌 것으로 보입니다.

 

3. 최우선 변제금액 높이기

담보 설정 순위에 관계없이 보증금 중에 일정한 금액을 제일 먼저 가져갈 수 있게 하는 '최우선 변제금액'도 높이겠다고 합니다. 현재는 

·         서울 - 5,000만 원

·         수도권 과밀억제권역 - 4,300만 원

·         광역시 - 2,300만 원

·         그 외 지역 - 2,000만 원

으로 정해져 있는데요, 정부는 법무부와 함께 관련법들을 손볼 예정이라고 합니다.

 

4. 사기를 당한 경우 받을 수 있는 지원 제도

전세 보증금은 그 액수가 굉장히 큰돈이다 보니까 사기를 당하게 되면 당장에 거주할 곳조차 구하기가 어렵습니다. 그래서 전세 사기 피해자들이 당장 거주할 곳을 마련할 수 있도록 주택도시기금에서 1억 6,000만 원을 1%의 금리로 대출을 해줍니다. 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 집이 약 1,000여 곳 있는데 그중에서 살 수 있게 지원해 줍니다.

 

전세사기를 방지하는 방법 중 하나는 바로 전세보증보험을 드는 것입니다. 간혹 전세보증보험을 가입할 때 내야 되는 보증료 때문에 부담스럽다고 가입을 안 하시는 세입자 분이 계신데 전세보증보험은 무조건 가입해야 하고, 그래서 정부에서도 경제력이 상대적으로 낮다고 판단되며 지금까지 전세 사기 피해자가 가장 많은 연령층인 청년층에게 그리고 신혼부부에게 보증료 일부를 지원해 줍니다.

 

5. 전세 사기 처벌 강화

전세 사기는 범인을 잡더라도 처벌이 어렵습니다. 일단 사기죄가 성립되지 않기 때문에 형사 고소를 할 수도 없고 민사재판을 걸어서 이겼다고 하더라도 집주인이 연락이 안 되면 받을 방법이 사실상 없습니다. 그래서 정부는 떼인 돈을 받아주는 추심반을 운영할 계획이라고 합니다. 그리고 전세사기에 연관된 중개사도 처벌할 수 있도록 법을 개정할 예정입니다.

 

 

전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 점

 

대리인이 계약할 때

가급적이면 세입자와 집주인이 직접 계약하는 것이 가장 좋습니다. 하지만 대리인을 꼭 써야 되는 경우라면

1.    위임장, 대리인 신분증, 인감증명서 등의 서류를 면밀히 살펴봐야 합니다.

2.    계약 체결 전, 집주인과 통화해서 계약 내용이 맞는지 확인해야 합니다.

3.    보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 보내야 합니다.

 

매매 가격과 전세 가격이 비슷할 때

국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 시세를 확인 후 매매와 전세 가격이 비슷한 매물은 피하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약에 갭투자를 위해서 집을 계약한다면

1.    등기부등본을 통해서 주택 빚이 얼마 있는지 무조건 확인하셔야 합니다. 등기부등본 내 을구에서 확인할 수 있습니다

2.    안전한 집이라 하더라도 집값이 하락하면 말 그대로 깡통주택이 될 수도 있기 때문에 계약을 맺은 후에는 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 좋습니다.

 

신탁 전세 사기 방지하려면

1.    등기부등본 내 갑구를 확인하면 됩니다. 만약 갑구에 신탁 계약 내역이 있으면 이 주택의 주인은 집주인이 아닌 신탁 회사이기 때문입니다.

2.    신탁 계약이 존재함에도 전세 계약에 전혀 문제가 없다고 말한다면 신탁원부를 확인해보셔야 합니다. 신탁원부는 신탁에 대한 전반적인 내용이 들어 있는 서류입니다. 이 신탁원부를 확인해 보면 부동산 임대 권한이 누구한테 있는지, 신탁된 부동산에 대한 대출이 존재하는지 등을 확인할 수 있습니다. 신탁원부는 등기소에서 직접 발급해야 하며, 하지만 발급받더라도 현실적으로 권리관계를 파악하는 일은 복잡해질 수 있습니다.